Jsou ceny v obci Lipno nad Vltavou předražené?
Jsou ceny v obci Lipno nad Vltavou předražené?
Pokud odpustíme od popisu začátky rozvoje obce, začneme popis situace po první finanční krize v roce 2008. Do roka 2010 – 2014 bylo možné postavit rodinný dům do 3,5 mln Kč, a ceny pozemku se prodaly tak od 1.500 Kč do 2.000 Kč/m2. Průměrné ceny luxusních bytů byly v ceně okolo 4,0 mln Kč, domy pak do 6,0 mln Kč.
Při správném nastavení pronájmu byly možné zrealizovat výnosy z pronájmu okolo 4,5 – 6,0% z investované částky. Podíl zahraničních turistů byl často více než 50%, a Lipno nad Vltavou nebyl ještě tak populární u hostů z České republiky jako v pozdější fáze.
Skutečnost je taková, že netto výnosy z pronájmu od roku 2014 do roku 2024 téměř nestouply, jelikož stouply provozní náklady (energie, údržba, správa) a hrubé výnosy stouply jen pozvolné kvůli velkému nárůstu počtu apartmánů na Lipně. Tím narostla konkurence nejen na trh nemovitosti jako takový, ale i na trh nemovitosti pro pronájem prostřednictvím booking.com či jiné servery.
Jelikož prodávám nemovitosti ve více lokalitách platí to vesměs pro všechny areály (Riviera Lipno, Marina Lipno, Lipno Lake Resort, Lipno Dreams, Residence Lipno). Takže tento trend není omezený na jeden specifický areál či resort.
Zlomový okamžik nastal v době COVIDu a po období COVIDu. V letech 2020-2021 stouply ceny nemovitost nesmyslně často až o 40% oproti roku 2019, a pro tento narůst nebyl žádný zdravý základ, jen hlad po nemovitosti jako takový v důsledku nízkých úrokových sazeb. Tím byl trh nemovitosti na delší době narušený.
Jako příklad uvádíme jeden příklad bytové jednotky 3+kk v Marina Lipno a jeden příklad bytové jednotky 3+kk v resortu Lipno Lake Resort,
Marina Lipno – Bytová jednotka 75 m2
Cenová úroveň 2014 3,0 mln Kč
Cenová úroveň 2019 3,5 mln Kč
Cenová úroveň 2021 5,0 mln Kč
Cenová úroveň 2024 5,7 mln Kč (poptávka)
Reální cena 2024 4,5 mln Kč
Lipno Lake Resort – Bytová jednotka 90 m2
Cenová úroveň 2014 4,0 mln Kč
Cenová úroveň 2019 4,5 mln Kč
Cenová úroveň 2021 6,0 mln Kč
Cenová úroveň 2024 7,0 mln Kč (poptávka)
Reální cena 2024 5,8 mln Kč
Druhý zlom stal v roce 2022, kdy ceny za služby (restaurace, obchody) stouply nesrovnatelné s jinými lokality a Lipno nad Vltavou se stala lokalitu jen pro bohatší část populace, a ne pro rodiny s dětmi, jak byl původní trh. Hosté už netráví týden či deset dnů na Lipně, ale omezují své pobyty na kratší pobyty, které jsou často jen dva-tři dny. Hosté zároveň omezují návštěvu restaurace.
Od poloviny roku 2023 poznáme velký útlum při prodeji nemovitostí a při pronájmu nemovitosti. Je mnoho nemovitosti na prodej, ale nejsou téměř žádné zájemce. Prodává se jen za opravdu zajímavé ceny a většina zájemců koupí jen za účelem osobního užívání.
Další problém nastal sdělení, že Stavební úřad má v úmyslu zkontrolovat, zda bytové jednotky se nepoužívají pro ubytovací služby. Stavební úřad požaduje, aby bytové jednotky byly změněné na nebytové jednotky, což může mít negativní vliv na hodnotu nemovitosti a negativní vliv na možnost financování nemovitosti hypotečním úvěrem.
Pokud si investor přeje koupit nemovitost na Lipně, není proto vhodné zkalkulovat jen čísla jako čistá investice. Koupě nemovitosti v obci Lipno nad Vltavou není žádná investice s velkými výnosy, ale kombinace osobního užívání rekreačního bytu a dva max tři procenta výnosy z pronájmu i tak dává smysl pro rozumné koupě.
Pokud máte rád Lipno, určitě najděte zajímavé příležitosti, a oproti roku 2021 je možné dosáhnout slevy až 15% z nabízené ceny.
Pokud Vám jde ryze o investice s rentabilitu 4 až 5%, lepší možnosti najděte v Rakousku či v Portugalsku.