Odhad vývoj cen rekreačních nemovitosti v oblasti Lipenského jezera

Naše společnost prodává od roku 2004 rekreační nemovitosti v oblasti Lipenského jezera, a to především v obcích Lipno nad Vltavou a Nová Pec. Tak jako i celý trh, také ceny rekreačních nemovitosti se vyvíjely pozitivním směrem a během posledních deseti let se ceny více než zdvojnásobily.

V posledních měsících čteme z mnoha informačních kanálů, že realitní agenti a jiní realitní specialisté očekávají, jak budou ceny nemovitostí po roční přestávce znovo růst, jelikož úrokové sazby klesají a nabídka na trhu nemovitostí je velice omezená. Tento článek však nechce hodnotit názory těchto specialistů, jelikož se jejich vyjádření týká především primárního bydlení, tj. nemovitostí určených zejména pro trvalé bydlení, ale naše společnost se naopak zaměří hlavně na prodej a nákup rekreačních nemovitostí na venkově. 

Tímto článkem bychom proto chtěli poukázat a zdůraznit rozdílnost trhu mezi primárním a rekreačním bydlením. A právě u rekreačního bydlení chceme poukázat na některé faktory, které mohou omezit další rozvoj cen v některých rekreačních oblastech, jako je například Lipno nad Vltavou.  

Co platí pro primární bydlení tudíž neplatí pro rekreační bydlení. Dopravní dostupnost a dostupnost škol a lékařských péčí hraje pro rekreační bydlení menší roli, jelikož účel užívání nemovitosti je úplně jiný. Totéž platí pro občanskou vybavenost, i když kvalita občanské vybavenosti má významný vliv na  ceny těchto rekreačních nemovitostí.

Rekreační nemovitosti se kupují pro dva účely, a to buď pro účely investiční (pronájem a zhodnocení finančních prostředků), či pro osobní rekreaci. 

Když se v Rakousku způsob užívání rekreační nemovitosti určí územním plánem a daňovými předpisy, v České republice naopak účel nákup a provozování rekreačních nemovitostí nepodléhá jejich pravidlům. Každý si tedy může sám určit, zda nemovitosti chce pronajmout anebo ne. I toto mimo jiné ovlivní ceny nemovitostí. 

Tržní zhodnocení rekreačních nemovitostí pro osobní rekreaci je velice obtížné, jelikož je to především osobní zhodnocení kupujícího, jak a co je on ochoten nabídnout za místo a za nemovitost, což neplatí pro nemovitosti investiční. A tento článek se právě proto dále zaměří především na investiční nemovitosti.

Podíváme se proto na vývoj cen v některých resortech obce Lipno nad Vltavou a jako protiklad pak v jednom menším resortu v Rakousku.

Jedny z prvních projektů v obci Lipno nad Vltavou byly projekty Marina Lipno a Lipno Lake Resort. Od začátku provozování se vyvíjel pronájem velice pozitivně a obsazenost obou areálů a výnosy z pronájmu výrazně stoupaly. Tím stoupaly i prodejní ceny těchto rekreačních nemovitostí. 

Úspěch těchto areálů vedl k rozmachu mnoha dalších projektů v obci Lipno nad Vltavou a tyto projekty nabídly také možnost pronájmu rekreačních bytů a začaly těm projektům konkurovat kvalitou, vybavením a cenou. Tato situace vedla k tomu, že nabídka začala převyšovat poptávku a nabídkové ceny za pronájem prostřednictvím booking.com se v důsledku toho musely opravit směrem dolů.

V období od roku 2012 do roku 2018 byl hlad po nemovitostech tak velký, že kupující brali málo v potaz rizika spojená s nákupem nemovitostí. Tato situace vyvrcholila v době pandemie COVID, kdy ceny nemovitostí v oblasti Lipno nad Vltavou stouply nesmyslně o 40%, a to bezdůvodně.  Po tomto šoku přišla finanční krize a rozmach se při výstavbě a prodeji rekreačních nemovitosti v roce 2023 zastavil.

Proto je v současné době velmi důležité podívat se na následující aspekty při koupi rekreačních nemovitostí, též na podmínky, které jsou odlišné od nákupu primárních nemovitostí.

Srovnáme zde níže teda lokalitu Lipno nad Vltavou s lokalitou Eisenerz v Rakousku:

• Lokalita, lokalita, lokalita. 

Pro primární nemovitosti je to sice důležité, ale pro rekreační nemovitosti je to zásadní, jelikož host -nájemce- chce užívat svoji dovolenou na nejkrásnějším místě a je ochoten za lokalitu zaplatit lepší cenu. Takže pro Lipno mají apartmány bez výhledu na jezero až o 50% nižší hodnotu, a to nezávisle na tom, jaké je vybavení anebo provozní podmínky.

• Ceny a podmínky pro pronájem. 

Lipno nad Vltavou ztrácí na atraktivitě, jelikož ceny za občerstvení a za další služby jsou v současné době tak drahé, že nájemce krátí své pobyty a omezuje své výdaje. Atraktivita Lipna nad Vltavou pro běžného hosta klesá. Proto klesají i výnosy za pronájem, jelikož Lipno nad Vltavou začíná být pro běžného hosta ekonomicky nedostupné. 

• Místní nabídka a poptávka. 

Počet apartmánů pro pronájem neustále stoupá, ale poptávka ze strany hostů -nájemců- nestoupá v takovém tempu. Proto je nutné stanovit při výběru investičního záměru mimořádný důraz na lokalitu, kdy se osloví nejen zájemci o koupi apartmánu, ale i zájemci o krátkodobé pobyty. 

• Cenový vývoj a očekávané výnosy.  

Výnosy z pronájmu mají na Lipně stabilní či klesající průběh, ale ceny za nemovitosti stouply mezitím například o 50%. Výnosnost pak klesá z minulých 5% na maximálně 2,5% ročně bez jistoty, že ceny za nemovitosti budou i nadále stoupat takovým tempem jako v minulosti. 

• Cenová úroveň a výhody České republiky   

V České republice je oproti jiným zemím velká výhoda, že zde neexistují téměř žádné poplatky při pořízení nemovitosti, a ani budoucí výnosy z prodej nemovitostí po 10ti letech se nezdaní. Ale výnosy z pronájmu jsou mnohem nižší a ceny za nemovitosti naopak dražší. V obci Lipno nad Vltavou mluvíme o průměrnou cenu 80 tisíc/m2, rentabilita 2,5 až 3,0%. 

   Jak to teď vypadá ve srovnání s lokalita Eisenerz v Rakousku.

• Lokalita, lokalita, lokalita. 

Oblast Eisenerz neplatí za nejlepší lokalitu pro cestovní ruch, ale v důsledku podpory Štýrského kraje nabízí oblast najednou velký potenciál a je zde charakteristické, že ceny rekreačních bytů jsou až o 30% dražší, než byty pro trvalé bydlení. Je to i důsledek regulace ze strany Rakouského státu pro podmínky trvalého bydlení.

• Ceny a podmínky pro pronájem. 

Eisenerz získává atraktivitu, jelikož ceny za občerstvení a za další služby jsou v současné době nižší, než v jiné oblasti (i nižší nežli na Lipně), proto atraktivita Eisenerz pro běžného hosta stoupá a proto stoupají i ceny a výnosy za pronájem, jelikož hosté hledají dostupné lokality. 

• Místní nabídka a poptávka. 

Počet apartmánů pro pronájem stoupá jen pozvolna, ale poptávka ze strany hostů -nájemců- stoupá vyšším tempem. Místní regulace ovlivní proto i ceny a podmínky pro pronájem. 

• Cenový vývoj a očekávané výnosy.  

Výnosy z pronájmu mají v Rakousku stoupající průběh, ale ceny za nemovitosti stouply mezitím jen o 20%. Výnosnost pak zůstává na 5% s možností dalšího rozvoje. 

• Cenová úroveň a výhody České republiky   

V Rakousku se platí poplatky až 8% při pořízení nemovitosti, a při budoucím prodeji nemovitosti se platí kapitálovou daň 20%, ale je zde například jednodušší odpočet DPH při pořízení nemovitosti. Ceny za nemovitosti jsou cca 75.000 Kč/m2, výnosy okolo 5%.   

__________________________________________________________________________________________________________________________

Nemusíme srovnávat jen jeden rakouský projekt s projekty v obci Lipno nad Vltavou, postačí srovnat dva projekty v České republice a objektivně vyhodnotit takový investiční záměr. Všeobecně se dá předpokládat, že ceny rekreačních nemovitostí se nebudou tak rychle zotavovat z krize a ceny těchto nemovitostí nebudou překonávatt ceny z období COVIDu. Proto je zejména u rekreačních nemovitostí důležité vyhodnotit tržní možnosti a budoucí vývoj, ale je samozřejmě na trhu a na jeho reakci, jak se ceny a hodnocení budou vyvíjet.

Addy Coolbergen