Apartmány tzv. „druhého bydlení“, tedy rekreační apartmány sloužící buďto pouze pro osobní rekreaci anebo také i k dalšímu pronájmu, se těší stále většímu zájmu českých klientů.

Z veřejně dostupných zdrojů jsme proto připravili tabulku, sledující vývoj cen těchto apartmánů v posledních letech, se zaměřením na obec Lipno nad Vltavou a na lokalitu Šumava. Pro zájemce o koupi apartmánů v uvedených lokalitách bude však tabulka pouze orientačním vodítkem, konkrétní ceny se přirozeně mohou lišit. Centrem cestovního ruchu celé oblasti okolo Lipenského jezera je právě obec Lipno nad Vltavou, ačkoli i další obce – Frymburk, Horní Planá, Černá v Pošumaví či Přední Výtoň jsou turisty oblíbené. Obliba Lipna nad Vltavou, ať už ze strany mladých rodin s dětmi, či aktivními seniory, je dána nejen atraktivní polohou, ale i vysokou a stále se zlepšující nabídkou sportovních aktivit, která je – ze všech obcí ležících okolo Lipenského jezera – jednoznačně nejvyšší. Díky tomu se ceny apartmánů ve starších projektech, pohybující se dříve okolo 35.000 Kč/m2, během cca deseti let zvýšily na cca 55.000 Kč/m2. Ceny v nově vznikajících projektech se však pohybují již od 65.000 – 100.000 Kč/m2. Na rozdíl od bytů pro trvalé (primární) bydlení však nabídka zatím převyšuje poptávku, a apartmány se neprodávají tak rychle.
Opakem rušného dění na Lipně jsou lokality nacházející se na Šumavě. Příprava projektů na Šumavě, zejména v oblasti Národního parku Šumava je náročnější, platí zde mnohá omezení pro výstavbu i zastavitelnost pozemků, uplatňovány jsou také přísnější podmínky pro architektonická řešení, ze strany Správy Národního parku Šumava. Právě tato omezení však pro zájemce – vyhledávající klidné a přírodní prostředí, představují výrazně atraktivnější lokalitu, než jakou je obec Lipno nad Vltavou. Díky omezené nabídce se zde ceny dříve pohybovaly okolo 70.000 Kč/m2, v nových projektech v atraktivních lokalitách, jako je např. Kvilda, se ceny pohybují již rovněž okolo 100.000 Kč/m2.
Výjimkou dosud byla obec Nová Pec, s malou nabídkou apartmánů i s malou nabídkou služeb, kde se ceny apartmánů v r. 2014 pohybovaly okolo 35.000 Kč/m2. Se vzrůstajícím zájmem o lokalitu a v souvislosti s nabídkou nových apartmánů ceny nyní dosahují 65.000 Kč/m2. I zde je předpoklad, že ceny apartmánů dále porostou – reálný odhad je na úrovni 80.000 Kč/m2. Zajímavou možnost představuje nový developerský projekt „Moldau Park Nová Pec“, koncipovaný jako projekt s apartmány v rodinných domech. Projekt je nabízen na stránkách www.rekreacninemovitosti.cz a svou novou koncepcí představuje možný směr rozvoje lokalit v Národním parku Šumava. Rozsahem se jedná o menší projekt, vznikající v lokalitě na začátku Národního parku Šumava. Ve čtyřech menších dvojdomcích s moderní architekturou postupně vznikne 20 apartmánů. Jedná se o nový koncept, který by zejména díky atraktivní lokalitě a omezené nabídce mohl vzbudit oprávněný zájem na českém trhu.
Odhadnout vývoj cen rekreačních nemovitostí není snadné, vždy se ale budou odvíjet od stavu ekonomiky i od poptávky a náročnosti konkrétních klientů. Domníváme se, že spíše porostou ceny menších apartmánů, které však dříve dosáhnou určitého stropu. Dále předpokládáme, že se bude zvyšovat poptávka klientely po luxusnějších a prostornějších apartmánech, a vzhledem k současné situaci na trhu, kdy developeři na Šumavě často nabízí spíše malé apartmány, právě v tom vidíme možnost růstu cen i u těchto nemovitostí.
Tabulku najdete na našich stránkách na Facebook
Addy Coolbergen

Rekreační vs. hlavní bydlení (Freizeitswohnsitz vs. Hauptwohnsitz) Zájemci o koupi nemovitosti v Rakousku se setkávají s terminologií: hlavní bydlení (Hauptwohnsitz), druhé-rekreační bydlení (Zweitwohnsitz, Freizeitswohnung) a bydlení s rekreačním pronájmem (touristische – oder gebwerbliche Nützung).
Zájemci o koupi nemovitosti v Rakousku se setkávají s terminologií: hlavní bydlení (Hauptwohnsitz), druhé-rekreační bydlení (Zweitwohnsitz, Freizeitswohnung) a bydlení s rekreačním pronájmem (touristische – oder gebwerbliche Nützung). Dříve, než si koupíte nemovitost v Rakousku, musíte si položit otázku, jak vlastně nemovitost chcete užívat. Chcete si koupit nemovitost pro sebe jako druhé bydlení, nebo chcete nemovitost užívat a také ji pronajímat, anebo ji chcete v budoucnosti využívat pro trvalé bydlení?
Druhá otázka pak je, zda nemovitost, kterou si přejete koupit, můžete užívat tak, jak si přejete Vy. Pokud chcete nemovitost pro rekreační bydlení (tedy NE pro hlavní bydlení), pak tato nemovitost musí mít v územním plánu uvedeno druhý domov (Zweiwohnsitz) anebo musí být povolen rekreační pronájem. A právě tento bod je nutné zdůraznit, jelikož ne všechny nemovitosti v Rakousku mohou být využívány pro rekreační bydlení nebo turistický pronájem. Pokud pro (Vámi uvažovanou) nemovitost není povolen způsob užívání, který si přejete Vy, nesmíte nemovitost využívat jinak.
Podmínky se liší podle jednotlivých spolkových zemí (Bundesländer), a také způsob kontroly se liší země od země.

„Auf die Nütznug kommt es an“

V Rakousku je proto vždy nutné vědět, jakým způsobem smíte Vámi uvažovanou nemovitost užívat (Nützung). V Rakousku se používají tři kategorie způsobů užívání nemovitosti:
• Rekreační oblast – komerční využití (Erholungsgebiet – Gewerbliche Nützung) Nemovitosti této kategorie mají povinnost turistického pronájmu. Téměř všechny projekty, které nabízí trh s nemovitostmi k pronájmu, nabízí vlastníkům rozšířené možnosti vlastního užívání takové nemovitosti, nicméně jste povinni ji pronajímat a nesmíte zde bydlet trvale.
• Druhý domov – rekreační rezedince (Zweitwohnsitz – Freizeitwohnsitz) Pokud je nemovitost vedena v této kategorii, můžete ji zpravidla volně využívat pro rekreační bydlení, a to bez povinnosti pronájmu. Nicméně i zde se mohou podmínky užívání ještě lišit, podle přístupu příslušné obce.
• Hlavní sídlo (Hauptwohnsitz) Taková nemovitost je považována za hlavní sídlo, tedy takové místo, kde se soustředí Váš sociální a ekonomický život (Mittelpunkt der Lebensbeziehungen). V jiném případě se jedná o další bydlení (rezidence) (Wohnsitz) anebo o druhé bydlení. Kontrolní kritéria hlavního sídla (Hauptwohnsitz): – délka pobytu – místo bydlení partnerky a dětí – místo leží v blízkosti místa pracovní činnosti anebo místa studia.
Pokud výše uvedená kontrolní kritéria platí pro více nemovitostí k bydlení (Wohnsitze), pak se za hlavní sídlo (Hauptwohnsitz) považuje ta nemovitost, která je s Vaším životem nejvíce spojená. Můžete v Rakousku pochopitelně vlastnit více nemovitostí k bydlení, nicméně hlavní sídlo (Hauptwohnsitz) smíte mít pouze jedno. I zde existují výjimky – např. v Salzburgerland v oblasti (i v kategorii Hauptwohnsitz), kde vlastníci nemovitostí provozovali turistický pronájem před datem 01.01.2018, lze s turistickým pronájmem pokračovat. Proto je nutné možnosti vždy ověřit předem a pro každou nemovitost zvlášť.

Česká republika je zemí s nejmenším daňovým zatížením v Evropě při pořízení, držení a prodeji nemovitosti. Je proto důležité si uvědomit, že v mnoha dalších zemích je nutné při financování pořízení nemovitosti, kromě kupní ceny, také počítat s dalšími náklady – s daněmi a poplatky, jejichž výše se liší země od země, a to od 5 až 12 % z kupní ceny nemovitosti.

Česká republika nově již nedaní nabytí nemovitých věcí, a i další daně a poplatky jsou u nás mnohem nižší než v okolních zemích. Česká republika nižším zdaněním pořízení nemovitosti tvoří v Evropě výjimku. V příloze naleznete zkrácený přehled všech poplatků a daní při nabytí, držení a prodeji nemovitosti v ČR, Rakousku a Německu.

Pokud se jedná o možnost uplatnění odpočtu DPH, pak Česká republika „ztrácí“ ve srovnání s okolními zeměmi, kde odpočet DPH při pořízení rekreační rezidence je mnohem více rozšířen, než v ČR. Zejména v Rakousku, ale i v Německu je odpočet DPH při provozování turistického nebo komerčního pronájmu mnohem jednodušší, než v České republice.

Další informace ohledně pořízení a držení nemovitosti v Rakousku naleznete v upraveném vydání naší knihy Bydlení a koupě nemovitosti v Rakousku.