Oblast okolo Lipenského Jezera zažívá po 10 letech další boom výstavby rekreačních projektů. Jaké jsou trendy a jaké lokality čeká rozvoj?

Rozvoj obcí okolo Lipenského jezera začal výstavbou projektu „Marina Lipno“ rekreačního resortu s apartmány v obci Lipno nad Vltavou v roce 2000. Po něm zde následovala výstavba dalších apartmánových projektů, jako například Riviera Lipno, Ernesta Club, Doky Lipno, Lipno Dreams a Lipno Lake Resort. Stavělo se i v Přední Výtoni, kde bylo postaveno několik domů rekreačního charakteru, ale jinak byla výstavba rekreačních apartmánů či domů, kromě výstavby v obci Lipno nad Vltavou, spíše omezená a ne příliš úspěšná.
Boom ukončila ekonomická krize v roce 2008, a až do roku 2017 byla výstavba nových projektů minimální, a i prodej apartmánů a rekreačních domů probíhal volnějším tempem, než do roku 2008. Současný stav ekonomiky a zlepšující se finanční situace obyvatel ČR přispěly k novému boomu výstavby rekreačních projektů okolo Lipenského jezera. A i v roce 2018 se opakuje situace, že největší koncentrace nových projektů je právě v obci Lipno nad Vltavou, kde vznikají nové projekty, jako jsou Lipno Východ, Lipno Molo, Lipno Západ nebo Corso Lipno. Je otázkou, zda takto velký rozmach nových projektů v obci Lipno nad Vltavou nepovede k přetížení občanské vybavenosti a k další dopravní zátěži v této oblasti.
Nově se rozvoj rekreačních projektů rozšířil i do dalších obcí okolo Lipenského jezera. Počínaje Frymburkem – obcí sousedící s Lipnem nad Vltavou – kde v místech bývalého rekreačního střediska „Větrník“ vznikl projekt s rekreačními domy „Lakeside Village“, pokračuje obcí Černá v Pošumaví, kde se připravuje výstavba hned několika projektů u „Windy Point“, a to zejména přestavba dlouhodobě nevyužívaného objektu, původně vojenského rekreačního střediska, v osadě Hůrka, v pětihvězdičkový hotel. Také v Horní Plané se připravuje výstavba nového rekreačního projektu – s více než 150 apartmány a wellness. Takřka v každé obci okolo Lipna tak vznikne nový, větší či menší, developerský projekt.
Zajímavý je však i rozvoj na druhém břehu Lipenského jezera, a to v obci, která byla dlouhodobě opomíjená investory i turisty, a v Nové Peci. Zde byly projektem „Nova Lake Resort“ realizovány první domy s apartmány v Nové Peci, a tento projekt měl důležitý vliv na rozvoj cestovního ruchu v této obci a zvedl zájem o tuto dříve „zapomenutou“ obec. Vedle plánované přestavby stávajícího, dlouhodobě chátrajícího hotelu v centru obce, vznikne -podle informací uváděných na rekreacninemovitosti.cz – nový projekt „Moldau Park Nová Pec“, který se vymyká stávajícímu trendu výstavby apartmánů ve velkých objektech. V lokalitě přímo na hranici Národního parku Šumava investor postaví apartmány v menších rodinných domech, se dvěma nebo třemi apartmány v domě.
Tento projekt může být inspirací pro citlivější řešení výstavby rekreačních apartmánů a pro rozvoj cestovního ruchu v oblastech, zaměřených spíše na ochranu přírodního prostředí, kde je nutné rozvoj obce koncipovat s důrazem právě na ochranu přírodního prostředí.

Šumava byla vždy vyhledávaným místem odpočinku a mnoho lidí vlastní nebo by si přálo vlastnit rekreační nemovitost v přírodě Šumavských lesů.

Velmi žádaným místem byla dlouhodobě oblast Špičáku v okolí Železné Rudy, kde vznikaly různé projekty tzv. „druhého bydlení“. Dále pak oblasti okolo Zadova a Kvildy, poblíž města Vimperk. Zdejší developerské projekty byly vesměs poměrně úspěšné a rychle vyprodané. V současné době, kdy na jedné straně mnoho klientů vyhledává atraktivní a tedy rušná turistická centra – jako je např. obec Lipno nad Vltavou, na druhé straně roste i počet klientů, kteří hledají naopak klidné prostředí, s možnostmi sportovního užití a odpočinku v přírodě.
Úspěch projektu Šumavský Dvůr u Špičáku inspiroval mimo jiné k výstavbě dalších nových projektů, jako jsou Šumavské Stráně nebo Rezidence Klostermann ve zmiňované lokalitě. Developer V-Invest úspěšně dokončil svůj druhý projekt na Kvildě – Apartmány Maximilián – a nyní plánuje výstavbu nového projektu na Zadově. Lze předpokládat, že i tento projekt brzy najde svou klientelu. Zajímavé je, že nabídka je často zaměřena spíše na menší apartmány a ceny apartmánů zde jsou vyšší, než ceny apartmánů v okolí Lipenského jezera.
Zajímavým místem pro rekreační bydlení začíná být lokalita v jižní části Šumavy, a to zejména lokalita okolo obce Nová Pec. Před několika lety zde vznikl první větší projekt – se třemi apartmánovými domy Nova Lake Resort, a nyní zde vzniká nový projekt pod názvem Moldau Park Nová Pec. Oproti jiným projektům s rekreačními apartmány zde apartmány vzniknou v malých „rodinných“ domech. Projekt menšího rozsahu je nyní ve výstavbě a první část domů by měla být dokončena – podle informací zveřejněných na: www.rekreacninemovitosti.cz , do začátku letní sezóny 2019. Shodným prvkem všech projektů na Šumavě je jejich spojení s přírodou a se zimními radovánkami.
Zatímco projekty v okolí Špičáku odkazují na lyžování na druhé straně – v Grosse Arber (Velký Javor) v Německu, projekty na Kvildě využívají vlastní místní svahy a zařízení. Projekty okolo Nové Pece pak odkazují na nejvýznamnější lyžařskou oblast na Šumavě ležící na rakouské straně – na lyžařský areál „Hochficht“ a také na Schöneben. Obliba těchto areálů ještě vzroste, jakmile se zlepší jejich dostupnost díky právě probíhajícímu rozšíření silnice z Nové Pece směrem na Hochficht. Tím by zejména Hochficht mohl získat ještě větší ohlas u českých milovníků lyžování. Nové komfortní ubytování na české straně – v Nové Peci – pro ně bude připravené.
Letní návštěvnost Šumavy má v posledních letech stále rostoucí tendenci, a to zejména v důsledku velmi teplého počasí v nížinách, a dále kvůli obavám z bezpečnostní situace v některém z dříve oblíbených letních středisek v zahraničí. Rostoucí obliba tuzemské destinace, společně s rostoucí kupní silou, udělaly ze Šumavy centrum pro příjemnou dovolenou uprostřed přírody s komfortním ubytováním a službami. I v případě Šumavy platí – jak uvádí MF Dnes z 29.9.2018, že: „Určité skupině turistů začíná vadit přeplněnost některých turistických center. Je patrné, že roste segment návštěvníků, kteří se záměrně vyhýbají přelidněným místům a snaží se vyhledávat atypická místa a atypické služby v atypických časech.“ Tento článek potvrzuje, že zájem o Šumavu bude v následujících letech nadále růst.

Apartmány tzv. „druhého bydlení“, tedy rekreační apartmány sloužící buďto pouze pro osobní rekreaci anebo také i k dalšímu pronájmu, se těší stále většímu zájmu českých klientů.

Z veřejně dostupných zdrojů jsme proto připravili tabulku, sledující vývoj cen těchto apartmánů v posledních letech, se zaměřením na obec Lipno nad Vltavou a na lokalitu Šumava. Pro zájemce o koupi apartmánů v uvedených lokalitách bude však tabulka pouze orientačním vodítkem, konkrétní ceny se přirozeně mohou lišit. Centrem cestovního ruchu celé oblasti okolo Lipenského jezera je právě obec Lipno nad Vltavou, ačkoli i další obce – Frymburk, Horní Planá, Černá v Pošumaví či Přední Výtoň jsou turisty oblíbené. Obliba Lipna nad Vltavou, ať už ze strany mladých rodin s dětmi, či aktivními seniory, je dána nejen atraktivní polohou, ale i vysokou a stále se zlepšující nabídkou sportovních aktivit, která je – ze všech obcí ležících okolo Lipenského jezera – jednoznačně nejvyšší. Díky tomu se ceny apartmánů ve starších projektech, pohybující se dříve okolo 35.000 Kč/m2, během cca deseti let zvýšily na cca 55.000 Kč/m2. Ceny v nově vznikajících projektech se však pohybují již od 65.000 – 100.000 Kč/m2. Na rozdíl od bytů pro trvalé (primární) bydlení však nabídka zatím převyšuje poptávku, a apartmány se neprodávají tak rychle.
Opakem rušného dění na Lipně jsou lokality nacházející se na Šumavě. Příprava projektů na Šumavě, zejména v oblasti Národního parku Šumava je náročnější, platí zde mnohá omezení pro výstavbu i zastavitelnost pozemků, uplatňovány jsou také přísnější podmínky pro architektonická řešení, ze strany Správy Národního parku Šumava. Právě tato omezení však pro zájemce – vyhledávající klidné a přírodní prostředí, představují výrazně atraktivnější lokalitu, než jakou je obec Lipno nad Vltavou. Díky omezené nabídce se zde ceny dříve pohybovaly okolo 70.000 Kč/m2, v nových projektech v atraktivních lokalitách, jako je např. Kvilda, se ceny pohybují již rovněž okolo 100.000 Kč/m2.
Výjimkou dosud byla obec Nová Pec, s malou nabídkou apartmánů i s malou nabídkou služeb, kde se ceny apartmánů v r. 2014 pohybovaly okolo 35.000 Kč/m2. Se vzrůstajícím zájmem o lokalitu a v souvislosti s nabídkou nových apartmánů ceny nyní dosahují 65.000 Kč/m2. I zde je předpoklad, že ceny apartmánů dále porostou – reálný odhad je na úrovni 80.000 Kč/m2. Zajímavou možnost představuje nový developerský projekt „Moldau Park Nová Pec“, koncipovaný jako projekt s apartmány v rodinných domech. Projekt je nabízen na stránkách www.rekreacninemovitosti.cz a svou novou koncepcí představuje možný směr rozvoje lokalit v Národním parku Šumava. Rozsahem se jedná o menší projekt, vznikající v lokalitě na začátku Národního parku Šumava. Ve čtyřech menších dvojdomcích s moderní architekturou postupně vznikne 20 apartmánů. Jedná se o nový koncept, který by zejména díky atraktivní lokalitě a omezené nabídce mohl vzbudit oprávněný zájem na českém trhu.
Odhadnout vývoj cen rekreačních nemovitostí není snadné, vždy se ale budou odvíjet od stavu ekonomiky i od poptávky a náročnosti konkrétních klientů. Domníváme se, že spíše porostou ceny menších apartmánů, které však dříve dosáhnou určitého stropu. Dále předpokládáme, že se bude zvyšovat poptávka klientely po luxusnějších a prostornějších apartmánech, a vzhledem k současné situaci na trhu, kdy developeři na Šumavě často nabízí spíše malé apartmány, právě v tom vidíme možnost růstu cen i u těchto nemovitostí.
Tabulku najdete na našich stránkách na Facebook
Addy Coolbergen

Rekreační vs. hlavní bydlení (Freizeitswohnsitz vs. Hauptwohnsitz) Zájemci o koupi nemovitosti v Rakousku se setkávají s terminologií: hlavní bydlení (Hauptwohnsitz), druhé-rekreační bydlení (Zweitwohnsitz, Freizeitswohnung) a bydlení s rekreačním pronájmem (touristische – oder gebwerbliche Nützung).
Zájemci o koupi nemovitosti v Rakousku se setkávají s terminologií: hlavní bydlení (Hauptwohnsitz), druhé-rekreační bydlení (Zweitwohnsitz, Freizeitswohnung) a bydlení s rekreačním pronájmem (touristische – oder gebwerbliche Nützung). Dříve, než si koupíte nemovitost v Rakousku, musíte si položit otázku, jak vlastně nemovitost chcete užívat. Chcete si koupit nemovitost pro sebe jako druhé bydlení, nebo chcete nemovitost užívat a také ji pronajímat, anebo ji chcete v budoucnosti využívat pro trvalé bydlení?
Druhá otázka pak je, zda nemovitost, kterou si přejete koupit, můžete užívat tak, jak si přejete Vy. Pokud chcete nemovitost pro rekreační bydlení (tedy NE pro hlavní bydlení), pak tato nemovitost musí mít v územním plánu uvedeno druhý domov (Zweiwohnsitz) anebo musí být povolen rekreační pronájem. A právě tento bod je nutné zdůraznit, jelikož ne všechny nemovitosti v Rakousku mohou být využívány pro rekreační bydlení nebo turistický pronájem. Pokud pro (Vámi uvažovanou) nemovitost není povolen způsob užívání, který si přejete Vy, nesmíte nemovitost využívat jinak.
Podmínky se liší podle jednotlivých spolkových zemí (Bundesländer), a také způsob kontroly se liší země od země.

„Auf die Nütznug kommt es an“

V Rakousku je proto vždy nutné vědět, jakým způsobem smíte Vámi uvažovanou nemovitost užívat (Nützung). V Rakousku se používají tři kategorie způsobů užívání nemovitosti:
• Rekreační oblast – komerční využití (Erholungsgebiet – Gewerbliche Nützung) Nemovitosti této kategorie mají povinnost turistického pronájmu. Téměř všechny projekty, které nabízí trh s nemovitostmi k pronájmu, nabízí vlastníkům rozšířené možnosti vlastního užívání takové nemovitosti, nicméně jste povinni ji pronajímat a nesmíte zde bydlet trvale.
• Druhý domov – rekreační rezedince (Zweitwohnsitz – Freizeitwohnsitz) Pokud je nemovitost vedena v této kategorii, můžete ji zpravidla volně využívat pro rekreační bydlení, a to bez povinnosti pronájmu. Nicméně i zde se mohou podmínky užívání ještě lišit, podle přístupu příslušné obce.
• Hlavní sídlo (Hauptwohnsitz) Taková nemovitost je považována za hlavní sídlo, tedy takové místo, kde se soustředí Váš sociální a ekonomický život (Mittelpunkt der Lebensbeziehungen). V jiném případě se jedná o další bydlení (rezidence) (Wohnsitz) anebo o druhé bydlení. Kontrolní kritéria hlavního sídla (Hauptwohnsitz): – délka pobytu – místo bydlení partnerky a dětí – místo leží v blízkosti místa pracovní činnosti anebo místa studia.
Pokud výše uvedená kontrolní kritéria platí pro více nemovitostí k bydlení (Wohnsitze), pak se za hlavní sídlo (Hauptwohnsitz) považuje ta nemovitost, která je s Vaším životem nejvíce spojená. Můžete v Rakousku pochopitelně vlastnit více nemovitostí k bydlení, nicméně hlavní sídlo (Hauptwohnsitz) smíte mít pouze jedno. I zde existují výjimky – např. v Salzburgerland v oblasti (i v kategorii Hauptwohnsitz), kde vlastníci nemovitostí provozovali turistický pronájem před datem 01.01.2018, lze s turistickým pronájmem pokračovat. Proto je nutné možnosti vždy ověřit předem a pro každou nemovitost zvlášť.

Česká republika je zemí s nejmenším daňovým zatížením v Evropě při pořízení, držení a prodeji nemovitosti. Je proto důležité si uvědomit, že v mnoha dalších zemích je nutné při financování pořízení nemovitosti, kromě kupní ceny, také počítat s dalšími náklady – s daněmi a poplatky, jejichž výše se liší země od země, a to od 5 až 12 % z kupní ceny nemovitosti.

Česká republika nově již nedaní nabytí nemovitých věcí, a i další daně a poplatky jsou u nás mnohem nižší než v okolních zemích. Česká republika nižším zdaněním pořízení nemovitosti tvoří v Evropě výjimku. V příloze naleznete zkrácený přehled všech poplatků a daní při nabytí, držení a prodeji nemovitosti v ČR, Rakousku a Německu.

Pokud se jedná o možnost uplatnění odpočtu DPH, pak Česká republika „ztrácí“ ve srovnání s okolními zeměmi, kde odpočet DPH při pořízení rekreační rezidence je mnohem více rozšířen, než v ČR. Zejména v Rakousku, ale i v Německu je odpočet DPH při provozování turistického nebo komerčního pronájmu mnohem jednodušší, než v České republice.

Další informace ohledně pořízení a držení nemovitosti v Rakousku naleznete v upraveném vydání naší knihy Bydlení a koupě nemovitosti v Rakousku.